Secondo
le rilevazioni dell’Ufficio Studi di Immobiliare.it (www.immobiliare.it), nei primi 6 mesi del
2014 le quotazioni immobiliari delle seconde case nelle località turistiche hanno
segnato una flessione media dei valori richiesti pari al -2,5%;
queste svalutazioni non sono omogenee su tutta la penisola italiana ma, come
per il mercato residenziale, sono più intense nelle zone meridionali: fra
queste la Calabria e la Campania (-7,0%), la Sicilia e la Sardegna (-5,0%) e la
Puglia (-4,0%) hanno fatto segnare i cali maggiori. Relativa stabilità si è
riscontrata nella Riviera Romagnola (+0,2%), in Toscana (-0,2%) e Liguria
(-0,4%). Unico trend positivo viene dall’Alto Adige, con un +2,8%
rispetto all’anno precedente.
«Oggi è, in
generale, un buon momento per comprare una seconda casa: l’offerta è
sicuramente ampia e variegata, mentre la domanda resta ancora flebile, lasciando
quindi buoni spazi di trattativa – ha
dichiarato Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it. –
Assistiamo a ribassi anche superiori al 15% del prezzo richiesto
inizialmente».
Dall’analisi
delle richieste fatta da Immobiliare.it è emerso chiaramente come il mercato
sia oggi legato principalmente ad una domanda di seconda casa non spinta da
fini di investimento o messa a reddito – per via dell’inasprimento delle
imposizioni fiscali legate all’utilizzo degli immobili per locazione – ma dalla
volontà di acquistare e goderne direttamente.
Come
variano, però, domanda, offerta e prezzi nelle diverse regioni italiane? Di
seguito la sintesi di alcuni focus regionali condotti da Immobiliare.it.
Le seconde case in Liguria
In
controtendenza con le dinamiche nazionali, in Liguria resiste ancora una
percentuale di acquisti con obiettivo di messa a reddito e non di utilizzo
come seconda casa: pur in forte flessione rispetto al passato, è valutabile
nell’ordine del 15% della domanda. Qui la maggior parte delle richieste proviene
da Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna: il taglio più cercato è il
bilocale di 50-55 mq, magari con vista mare e posto auto, anche se non sempre
le soluzioni con queste caratteristiche sono reperibili sul mercato o lo sono
ad un premium price. Un buon usato costa in media 3.500-4.000€ al mq,
con punte di 6.000€ al mq se l’immobile ha la vista mare; si cresce ovviamente cercando
casa nelle cosiddette top location (Santa Margherita, Alassio etc.),
dove si arriva anche a valori da 10.000-13.000€/mq. Gli immobili che
costituiscono l’offerta di seconde case sono prevalentemente soluzioni degli
anni ’60-’70 in buone condizioni esterne; interessante è anche l’offerta di
appartamenti di nuova costruzione, a prezzi medi di 4.000-4.250€ al mq. Da
segnalare anche la presenza di alberghi dismessi sul lungomare che
potrebbero essere o recuperati in futuro e restituiti allo loro funzione
ricettiva o trasformati in uso residenziale.
Le seconde case in Trentino Alto Adige
L’area
montana esprime una crescita nella domanda grazie alla qualità costruttiva
degli interventi e all’integrazione ambientale. Principali compratori delle
seconde case qui sono Lombardi e Veneti, mentre la soluzione più richiesta è il
bilocale in residence, con prezzi medi da 225.000€ a 265.000€.
Le seconde case in Lombardia
Nell’ultimo
anno i lombardi sembrano avere riscoperto l’amore per la seconda casa in
montagna e questo ha portato a notevoli incrementi di prezzo soprattutto in 3
località: Bormio, Livigno e Ponte di Legno. A Bormio, che riesce ad
attirare anche gli amanti delle terme, gli importi richiesti da chi vende sono
cresciuti anche del 7%; Ponte di Legno come Livigno hanno visto salire i prezzi
in percentuali molto vicine al 4%. Per molti la casa in montagna non è più legata
alla sola stagione invernale, ma sempre più spesso diventa meta anche per fine
settimana o periodi estivi.
Le seconde case in Emilia Romagna
Pur
avendo la regione una certa stabilità nei prezzi, l’indagine di Immobiliare.it
ha registrato una diminuzione dell’1.6% nelle quotazioni immobiliari su
Rimini. La disponibilità media di spesa, per chi decide di acquistare la
seconda casa in questa regione, è di 100-150.000€. L’offerta immobiliare
include appartamenti in residence degli anni ’70-’80 dove un buon usato costa dai
3.500 ai 4.300€ al mq. Il mercato immobiliare turistico vede protagonisti
soprattutto acquirenti provenienti dell’Emilia (in particolare Modena,
Bologna e Ferrara), ma è anche significativa la presenza lombarda e
tedesca.
Le seconde case in Toscana
La costa
toscana, soprattutto nella sua parte grossetana, è movimentata dalle
compravendite di seconde case che vede protagonisti principalmente fiorentini,
pratesi, senesi ed anche milanesi: investitori che scelgono le zone
dell’Argentario o quelle immediatamente prossime ad esso per passare le vacanze.
La tipologia più ricercata è il trilocale, possibilmente con posto auto. L’incremento
dei prezzi nella zona di Orbetello è stato di poco inferiore al 3% e in questa
zona un buon usato costa in media 4.000 € al mq, ma si raggiungono punte di 5.000-6.000€
al mq per le zone fronte mare. Se ci si sposta lontano dal mare e oltre
l’Aurelia, le quotazioni scendono a 3.200€ al mq per un buon usato.
Le seconde case nel Lazio
A cercare la casa per le vacanze lungo la costa laziale sono acquirenti
che arrivano da Roma, da Frosinone e dalla Campania, in particolare Caserta e
Napoli. Ricercano soprattutto trilocali indipendenti, porzioni di ville a
schiera, bifamiliari e trifamiliari con giardino. La disponibilità media del
cliente tipo va da 180.000 a ad un massimo di 250.000€. Al momento la zona più
richiesta è quella che va da San Felice Circeo a Terracina, visto che qui
si registrano le quotazioni più basse e il miglior rapporto qualità/prezzo anche
se, in virtù della forte domanda, i prezzi sono leggermente cresciuti, segnando
un incremento dell’1,8% anno su anno; per una porzione di villa di 80 mq
si possono spendere da 250 a 270.000€, con punte massime di 330-350.000€ quanto
più ci si avvicina a San Felice Circeo.
Le seconde case in Campania
Quello
campano è un mercato che è andato in difficoltà registrando una perdita di
valore importante (-18% in tre anni e -7% da gennaio 2014). Fa eccezione Amalfi
(+5% i prezzi), in espansione per via all’accresciuto interesse dei turisti
stranieri nei confronti della località e, di conseguenza, nella profittabilità
di un investimento volto alla messa a reddito. Apprezzate anche le località
nelle immediate vicinanze (Maiori, Minori). Chi vuole una seconda casa in zona
cerca soprattutto monolocali e bilocali, con vista panoramica, possibilmente
sul mare, non lontano dal centro. La disponibilità di spesa media è di 300.000€.
Le seconde case in Puglia
Pur con
previsioni positive per la stagione estiva, il dato delle compravendite fa
registrare una flessione delle quotazioni immobiliari (-4%). La regione
beneficia di un turismo variegato, proveniente non solo dalla Puglia, ma anche
dalle regioni settentrionali (la Lombardia è quella con il maggior numero di
turisti, seguita da Piemonte e Veneto) e dall’estero, in particolare tedeschi,
francesi e olandesi. Un flusso di così lungo raggio, però, comporta una bassa
propensione all’acquisto. Nella zona di Gallipoli si possono acquistare
bilocali e trilocali in condomini costruiti dopo gli anni ’70. Un buon usato si
compravende a 1.100-1.200€ al mq, ma si possono raggiungere punte di 1.500€ al
mq se c’è la vista mare. Si registra la richiesta di abitazioni da adibire a B&B,
ma resta attività di piccola imprenditoria.
Le seconde case in Calabria
Le
quotazioni immobiliari sono decisamente in difficoltà, in quanto i compratori
sono prevalentemente calabresi e campani, mentre si è fortemente ridotta la
presenza di acquirenti piemontesi e lombardi. Le tipologie più ricercate ad uso
turistico sono il bilocale ed il trilocale, possibilmente con spazio esterno. Si
preferiscono immobili situati sul lungomare, vale a dire condomini costruiti
circa 25-30 anni fa, le cui quotazioni, se usati ed in buone condizioni,
oscillano da 1.800 a 2.200€ al mq. Nel complesso il mercato delle seconde case
ha visto una riduzione media del prezzo, dall’inizio dell’anno, pari al 7%
circa.
Le seconde case in Sardegna
Se a
livello complessivo la Regione ha visto diminuire del 5% il valore medio
richiesto per l’acquisto di una seconda casa, le differenze fra nord e sud
dell’isola sono notevoli, tanto per prezzi quanto per tipologie di immobili
richiesti. Nell’area del Cagliaritano la richiesta di acquisto è principalmente
locale e si orienta in primis verso soluzioni indipendenti, in genere piccole
ville o palazzine con giardino, e a seguire appartamenti. Nell’area di Olbia e
Sassari, invece, ad acquistare sono soprattutto lombardi e compratori
internazionali. I primi prediligono gli appartamenti, i secondi invece puntano
a soluzioni indipendenti anche nell’entroterra. Per un bilocale di 55 mq,
nell’olbiese, si spendono circa 150.000€. La crescita di turismo straniero
nella costa orientale – grazie all’intensificazione di voli low cost – ha determinato
un maggiore interesse verso immobili meno costosi e non in luoghi in,
anche se il mercato immobiliare d’élite della Costa Smeralda è sempre
abbastanza stabile, con un turn over nella nazionalità degli acquirenti che ha
visto gli arabi lasciare spazio ai russi. Per una soluzione indipendente non
si spende meno di tre milioni.
Le seconde case in Sicilia
Bassa
l’offerta di immobili sul mercato siciliano delle seconde case, anche perché
non ci sono molte nuove costruzioni, se non quelle destinate ad essere
utilizzate come prima casa. La tipologia più ricercata come casa vacanza in
Sicilia è il bilocale, magari nei centri storici e vicino il lungomare. Nei
centri si possono acquistare immobili d’epoca del XVII e del XVIII secolo,
oppure case indipendenti su più livelli. Le soluzioni da ristrutturare costano
1.700-1.800€ al mq e quelle in buone condizioni 2200-2300€ al mq. Sul lungomare
invece si possono trovare condomini degli anni ’60 e ’70, che, in buono stato,
valgono 2.500€ al mq. Positiva la tenuta del prezzo per Taormina, dove
rimane alta la domanda degli italiani ma anche di tedeschi e americani. In
crescita le richieste di abitazioni per attività di B&B.